28 mei Brusselse ordonnantie dd 27 juli 2017: de regionalisering van de woninghuurovereenkomst is op komst

Het was al sinds enige tijd aangekondigd maar de regionalisering van de woninghuurovereenkomst is eindelijk in Brussel een realiteit. In 2014 voorzag het tweede deel van de zesde staatshervorming in een overdracht van bevoegdheden van de federale staat naar de regio’s met betrekking tot het onderwerp van residentiële huurcontracten. We zijn eindelijk zover.

Op 27 juli 2017 heeft het Brussels Parlement bij wege van een ordonnantie besloten om woninghuurcontracten eigenhandig te reglementeren. Deze hervorming, ingevoerd onder titel XI (artikelen 215 tot 266) van de Brusselse huisvestingscode, is in werking getreden op 1 januari 2018.

De nieuwe ordonnantie is van dwingend recht en vervangt de facto de wet van 10 februari 1991 op hoofdverblijfhuurovereenkomsten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het is van toepassing op de lopende huurovereenkomsten. Enkel bijzondere bepalingen onder artikelen 217, 218 en 219 §§4 en 5 zijn niet van toepassing op lopende huren vanaf op 1 januari 2018 omwille van het feit dat partijen aan deze geheel nieuwe bepalingen onmogelijk hadden kunnen voldoen vóór de inwerkingtreding van de wetgeving.

Met de inauguratie van de nieuwe titel XI heeft het Brussels Gewest aan de ene kant een aantal nieuwe algemene regels inzake residentiële huurovereenkomsten ingevoerd. Anderzijds is het een aanvulling op de regelgeving voor bestaande huurcontracten en introduceert het ook verschillende nieuwe huurvormen om meer rechtszekerheid te bieden en rekening te houden met de huidige sociaaleconomische behoeften:

1. Nieuwe gemeenschappelijke regels:

Van nu af aan heeft de Brusselse wetgever onder meer besloten om:

• een echte wettelijke verplichting tot vertrekking van precontractuele informatie in te voeren, in hoofde van de verhuurder (schatting van het bedrag van de lasten, EPB-certificaat …), evenals een arsenaal aan sancties die daarmee verband houden (ontbinding van de huurovereenkomst, schadevergoeding en interesten, gerechtelijke beperking van het bedrag van de door de huurder verschuldigde lasten tot hetgeen gecommuniceerd is vóór het sluiten van de huurovereenkomst);
• invoering van nieuwe mogelijkheden voor de verhuurder om tijdens de huurovereenkomst werken aan te vangen om de EPB van zijn eigendom te verbeteren (enkel bij lange termijn huurcontracten);
• hervorming van de burgerlijke sanctiemaatregel ter bestraffing van het verzuim van registratie van de hoofdverblijfhuurovereenkomst of van de nieuwe huurovereenkomst voor studentenhuisvesting (de huurder kan voortaan de huurovereenkomst beëindigen zonder kennisgeving of compensatie, op voorwaarde dat hij de verhuurder eerst in gebreke stelt de huur te registreren en dat zijn verzoek gedurende twee maanden zonder gevolgen blijft);
• de verhuurder de mogelijkheid bieden ​​om de huurovereenkomst op te zeggen zonder opzegtermijn noch schadevergoeding in geval van overlijden van de huurder, op voorwaarde dat de woning na het overlijden leeg blijft en de huur en/of kosten gedurende twee maanden onbetaald blijven (met vrijgave van de huurwaarborg op eenvoudig eenzijdig verzoek ingediend bij de vrederechter);
• als nietig en ongeldig elke arbitrageclausule te beschouwen die door de contractpartijen is overeengekomen vóór het ontstaan van het geschil.

2.  Bestaande huurovereenkomsten en nieuwe vormen van huurcontracten:

Huurcontracten mbt hoofdverblijfwoning:

• de bestaande wetsbepalingen van toepassing op hoofdverblijfhuurovereenkomsten blijven algemeen van toepassing;
• de wetgever heeft eindelijk werk gemaakt van een wettelijk kader voor korte termijn huren (maximaal 3 jaar). Een van de opmerkelijke nieuwigheden is de mogelijkheid om huurovereenkomsten van korte duur vroegtijdig te beëindigen (de huurder kan bijvoorbeeld op elk moment en zonder motief beslissen om de huurovereenkomst met een opzegtermijn van drie maanden en een schadevergoeding van één maand te beëindigen. Dezelfde regel is van toepassing op de verhuurder, behalve dat de verhuurder deze mogelijkheid niet kan gebruiken tijdens het eerste jaar van de huur);
• de wetgever heeft ook besloten de verhuurder die het bedrag van de huurwaarborg niet overschrijft op een geïndividualiseerde geblokkeerde bankrekening, te bestraffen (in dat geval is de verhuurder verplicht om rente aan de huurder te betalen, gerekend aan de gemiddelde intrestvoet van de financiële markt, te rekenen vanaf de afgifte van de waarborg, en met als minimumrente het wettelijk intrest).

De huurovereenkomst voor studentenwoningen:

• de huur wordt geacht te zijn aangegaan voor maximaal twaalf maanden (kortere duurtijd wordt toegestaan);
• opdat de wettelijke regeling voor de huurovereenkomst voor studenten van toepassing zou zijn, moeten de partijen er uitdrukkelijk mee instemmen en dient de huurder aan de verhuurder het bewijs te leveren van een geldige inschrijving in een instelling van secundair of hoger onderwijs;
• een aantal opmerkelijke voordelen van deze vorm van huur betreft enerzijds de mogelijkheid van automatische verlenging van de huurovereenkomst (de éénjarige huurovereenkomst wordt automatisch verlengd met een periode van één jaar indien de student in de woning blijft) en anderzijds de voorschriften met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst (de verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. De huurder kan de huurovereenkomst te allen tijde opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden, mits de huurovereenkomst langer dan drie maanden is. Hij kan de huur beëindigen zonder opzegging als hij het pand verlaat op het einde van de huurovereenkomst).

De medehuur:

• dit is de huur van éénzelfde woning door verschillende kamergenoten, geformaliseerd door het afsluiten van een gemeenschappelijk contract tussen de verhuurder en huurders;
• dit regime is enkel van toepassing indien alle partijen ermee instemmen;
• dit nieuwe type contract formaliseert het bestaan ​​van een hoofdelijkheid tussen huisgenoten tegenover de verhuurder, evenals de verplichting voor de verlatende huisgenoot om een vervanger te vinden in geval van vroegtijdige beëindiging.

De intergenerationele en solidaire huurovereenkomst is een nieuwe vorm van huurcontract die nog in ontwikkeling is en gericht is op het creëren van een vorm van collectieve huisvesting, die deel zou kunnen uitmaken van een ruimer sociaal kader.

De glijdende huurovereenkomst is een huurovereenkomst die bestemd is voor mensen die in staat van onzekerheid of kwetsbaarheid verkeren, en sociale ondersteuning genieten.

Neem voor meer informatie over deze nieuwe wetgeving contact op met Frédéric PAQUE (frederic.paque@cairnlegal.be)