L’abus de droit dans la formation, l’exécution et la résolution du bail commercial

La Cour de cassation a rendu récemment deux arrêts (les 4 et 15 mars 2021) en matière d’abus de droit dans le cadre de la résolution d’un bail commercial.

La question soulevée dans les deux dossiers examinés par la Cour était de savoir si le bailleur, qui avait usé des droits que lui confère la loi sur le bail commercial, n’avait pas abusé de ceux-ci ou plus exactement si l’avantage recherché par une partie (le bailleur) était démesuré par rapport au dommage causé à l’autre.

La Cour estime dans les deux cas que le juge du fond pouvait ou devait en effet examiner si, entre plusieurs façons d’exercer ses droits, le bailleur n’avait pas choisi la plus dommageable.

Si c’est le cas, le juge du fond doit sanctionner l’auteur de l’abus et réduire l’exercice de ce droit à son usage normal.

Dans le premier arrêt rendu le 4 mars 2021, la Cour a cassé une décision du tribunal de première instance francophone de Bruxelles pour ne pas avoir examiné la proportionnalité entre l’avantage recherché par le bailleur et le préjudice subi par le locataire dans le cadre d’une résolution de bail.

Dans le deuxième arrêt rendu le 15 mars 2021, la Cour de cassation n’a pas cassé un jugement du Tribunal de première instance du Hainaut qui avait considéré qu’un bailleur avait abusé de son droit en préférant signer avec un tiers qu’avec l’ancien sous-locataire.

La jurisprudence récente en matière d’exécution des baux professionnels applique également ce principe d’exécution de bonne foi en considérant notamment qu’une clause générale exonérant le bailleur de tout vice quel qu’il soit n’est pas valable, parce qu’elle enlève toute utilité au contrat de bail.

La théorie de l’abus de droit peut donc trouver à s’appliquer à la fois dans la manière de conclure le contrat de bail commercial, de l’exécuter ou d’y mettre fin.

Pour plus d’informations sur le sujet, n’hésitez pas à contacter Me Carole DE RUYT (carole.deruyt@cairnlegal.be).

Avec nos salutations distinguées.
L’équipe Cairn Legal