28 Mai Brüsseler Verordnung vom 27. Juli 2017: Die Regionalisierung der Wohnungsmiete kommt

Wir hatten eine Zeitlang gewartet. Die Regionalisierung des Wohnmietvertrags ist nun auch in Brüssel Realität. 2014 sah der zweite Teil der sechsten Staatsreform eine Übertragung von Zuständigkeiten vom Föderalstaat auf die Regionen in Bezug auf das Thema Wohnungsmietverträge vor. Dies ist nun umgesetzt.

Am 27. Juli 2017 hat das Brüsseler Parlament per Verordnung beschlossen, Hausmietverträge selbst zu regeln. Diese Reform, die als Titel XI (Artikel 215 bis 266) in den Brüsseler Wohnungsbaukodex eingelassen wurde, trat am 1. Januar 2018 in Kraft.

Die neue Verordnung ist zwingend und ersetzt de facto das Gesetz vom 10. Februar 1991 über Mietverträge für den Hauptwohnsitz in der Region Brüssel-Hauptstadt. Sie gilt auch für bestehende Mietverträge. Nur die besonderen Bestimmungen der Artikel 217, 218 und 219 Absätze 4 und 5 gelten ab dem 1. Januar 2018 nicht für laufende Mietverhältnisse, da die Parteien vor dem Inkrafttreten des Gesetzes diese vollständig neuen Bestimmungen nicht erfüllen konnten.

Mit der Einführung des neuen Titel XI hat die Region Brüssel einerseits eine Reihe neuer allgemeiner Regeln für Wohnungsmietverträge eingeführt. Auf der anderen Seite ergänzt sie die Vorschriften für bestehende Mietverträge und führt verschiedene neue Mietvertragsformen ein, um größere Rechtssicherheit zu schaffen, auch unter Berücksichtigung der aktuellen sozioökonomischen Bedürfnisse:

1. Neue gemeinsame Regeln :

Von nun an hat der Brüsseler Gesetzgeber beschlossen:

• eine echte Verpflichtung zu Lasten des Vermieters zu schaffen, vorvertragliche Informationen zu übermitteln (Schätzung der Höhe der Mietnebenkosten, EEG-Zertifikat …), sowie ein Arsenal von Sanktionen in diesem Zusammenhang (Nichtigkeit des Mietvertrags, Entschädigung und Zinsen, gerichtliche Begrenzung der Mietnebenkosten auf den vom Vermieter vor Vertragsabschluss angegebenen Betrag,…);
• dem Vermieter eine neue Gelegenheit zu geben, während des Mietvertrags Arbeiten auszuführen, um das EEG seines Eigentums zu verbessern (nur für langfristige Mietverträge);
• die Bestrafung der Nichtregistrierung des Mietvertrags oder des neuen Mietvertrags für Studentenunterkunft (der Mieter kann den Mietvertrag ohne Vorankündigung oder Entschädigung kündigen wenn eine Verzugsetzung des Vermieters, den Vertrag zu registrieren, während zwei Monaten ohne Folge bleibt) ;
• dem Vermieter die Möglichkeit bieten, den Mietvertrag fristlos und ohne Entschädigung im Falle des Todes des Mieters aufzulösen, sofern die Mietgegenstand nach dem Tod leer bleibt und die Miete und/oder Mietnebenkosten für zwei Monate unbezahlt bleiben (Wiederherstellung der Mietgarantie auf einseitige Anfrage an den Friedensrichter);
• Schiedsklauseln, die von den Vertragsparteien vor Eintreten der Streitigkeit vereinbart wurden, sind als nichtig zu behandeln;

2.  Bestehende Mietverträge und neue Formen von Mietverträgen:

Mietverträge für den Hauptwohnsitz:

• Die bestehenden gesetzlichen Bestimmungen für Mietverträge für den Hauptwohnsitz bleiben gültig;
• Der Gesetzgeber hat an einem rechtlichen Rahmen für kurzfristige Mietverträge gearbeitet (bis zu 3 Jahren). Eine der bemerkenswerten Neuerungen ist die Möglichkeit, kurzfristige Mietverträge vorzeitig zu kündigen (zum Beispiel kann der Mieter jederzeit und ohne Grund entscheiden, den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten und einer Entschädigung von einem Monat zu kündigen. Die gleiche Regel gilt auch für den Vermieter, aber erst ab dem zweiten Jahr des Vertrages);
• der Gesetzgeber hat auch beschlossen, den Vermieter, der den Betrag der Mietgarantie nicht auf ein individuelles Sperrkonto überwiesen hat, zu bestrafen (der Vermieter schuldet Zinsen zum „durchschnittlichen Zinssatz des Finanzmarktes“ und zumindest zum gesetzlichen Zinssatz ab Stellung der Garantie).

Der Mietvertrag für Studentenunterkunft:

• Mietvertrag i.d.R. für 12 Monate (kürzere Dauer erlaubt);
• Damit die gesetzliche Regelung für den Mietvertrag für Studentenunterkunft in Kraft tritt, müssen die Parteien ausdrücklich zustimmen und der Mieter dem Vermieter den Nachweis einer gültigen Anmeldung an einer Bildungseinrichtung vorlegen;
• Diese Vertragsform ermöglicht erstens die automatische Verlängerung des Mietvertrags (der einjährige Mietvertrag verlängert sich automatisch um ein Jahr, wenn der Student im Mietobjekt verbleibt) und zweitens die Regelungen zur Beendigung des Mietvertrags (am Ende der Vermietung kann der Vermieter den Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Der Mieter kann den Mietvertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwei Monaten jederzeit kündigen, sofern der Mietvertrag länger als drei Monate gedauert hat. Er kann die Vermietung fristlos kündigen, wenn er am Ende des Mietvertrags das Mietobjekt verlässt).

Der Wohngemeinschaftsmietvertrag:

• Dies ist die Miete eines Hauses durch verschiedene Mitbewohner, formalisiert durch den Abschluss eines gemeinsamen Vertrages zwischen dem Vermieter und den Mietern;
• Diese Regelung gilt nur, wenn alle Parteien zustimmen;
• Diese neue Art von Mietvertrag schafft eine gesamtschuldnerische Haftung zwischen den Mitbewohnern sowie die Verpflichtung eines ausziehenden Mitbewohners, im Falle einer vorzeitigen Beendigung einen Ersatz zu suchen.

Der generationen- und solidarische Wohnungsmietvertrag schafft eine neue, noch in Entwicklung befindliche Art von Mietvertrag, die darauf abzielt, eine Form kollektiven Wohnens zu schaffen, die Teil eines breiteren sozialen Rahmens sein könnte.

Der gleitende Mietvertrag ist ein Mietvertrag für Personen, die sich in prekärer oder zerbrechlicher Lage befinden und soziale Unterstützung genießen.

Weitere Informationen sind bei Rechtsanwalt Frédéric PAQUE (frederic.paque@cairnlegal.be) erhältlich.

Mit freundlichen Grüßen,

Das Team von Cairn Legal